Le nouveau visage de l’hôtellerie parisienne en 2020

 

Entamée au début des années 2010, la modernisation du parc hôtelier parisien s’est depuis intensifiée, en couplant rénovations d’hôtels existants et créations de nouveaux établissements.

L’ampleur du phénomène est sans précédent, et il s’appuie sur un volume d’investissements substantiel : les montants investis au titre de ces travaux peuvent être estimés à un minimum de 6,5 milliards d’euros [1]:

– 5 milliards d’euros au titre de créations (dont on peut estimer que les deux tiers sont déjà engagés)

– 1,5 milliards pour les travaux de rénovations (restructuration complète ou simple rénovation).

 

En 2020, le visage de l’hôtellerie parisienne sera donc tout à fait différent de celui de 2010 :

D’une part l’objectif de création de chambres, revu à la hausse en 2015 avec 12.000 unités (contre 7.000 auparavant), va certainement être comblé d’ici l’année 2020.

D’autre part une proportion importante des chambres préexistantes auront été rénovées (plus de 27.000 chambres à fin 2016, soit près d’un tiers du parc existant).

En parallèle, il y a relativement peu de destructions d’hôtels de tourisme : seule la destruction du Pullmann Paris Rive Gauche avec près de 660 chambres est significative. Un nouvel hôtel a par ailleurs été construit sur le site même (Hôtel Okko de 149 chambres)[2].

 

Une offre plus importante, et très diversifiée

Si de nouveaux investisseurs, plus financiers ou venus de l’étranger, ont pris part aux opérations de créations d’hôtels, le profil général des propriétaires et opérateurs hôteliers reste globalement le même : la détention des hôtels est atomisée, et nombreux sont les indépendants qui côtoient les grands groupes.

Il en ressort une grande diversité des projets de créations d’hôtels : boutique hôtels haut de gamme, gros porteurs sous enseigne, ou encore auberges de jeunesse au concept revisité pouvant accueillir les jeunes touristes ou les familles.

 

 

Projet Création d'hotels à Paris 

Plus de 160 nouveaux hôtels, pour près de 13.000 clés

Au cours de l’année 2016, le dynamisme en termes de dépôts de demande d’autorisation d’urbanisme s’est poursuivi (39 projets pour environ 2.500 chambres).

Sur le premier trimestre 2017, 5 nouveaux projets ont fait l’objet d’une demande de « PC », et si l’on tient compte de 7 projets annoncés (par exemple le projet Citizen M « Milles arbres » sur le site Pershing de « Réinventer Paris », ou l’appel d’offres de la SEMAPA à « Paris Rive Gauche »), et pour lesquels une demande d’autorisation d’urbanisme ne devrait pas tarder, ce sont donc 168 projets de créations d’hôtels, pour environ 13.000 clés qui vont venir s’ajouter au parc existant.

 

Demande de Permis de Construire à Paris

 

Un pic de production est actuellement en cours (4.200 chambres actuellement en chantier, plus 1.600 en attente)

 

Avancement projets hoteliers parisiens

 

 

Au cours de l’année 2016, certaines ouvertures très attendues sont intervenues, comme le Renaissance Paris République (121 chambres) ou encore l’hôtel Nolinski avenue de l’Opéra (45 chambres).

Toutefois, la catégorie la plus significative est composée des hôtels actuellement en construction : 51 projets en chantier, pour plus de 4.200 chambres.

A moyen terme, le tissu concurrentiel de l’hôtellerie de tourisme sera donc bien plus fourni et exigeant.

(Ci-dessous quelques exemples d’hôtels actuellement en construction).

 

 

Hotels en construction à Paris

 

 

 

La catégorie « PC délivré / En attente » désigne :

– les opérations pour lesquelles un arrêté de permis de construire (PC) a été délivré (celui-ci est le plus souvent en affichage / cf. photos ci-dessous),

–  les opérations pour lesquelles le démarrage des travaux n’a pu être constaté.

Il s’agira donc pour certaines de ces opérations de s’assurer de leur développement effectif, la crise de fréquentation subie sur 2015 et 2016 ayant sans doute amené certains opérateurs à retarder voire à annuler la construction.

 

Projets hoteliers parisiens en attente

 

 

Au-delà de l’évidente montée en gamme modelée par cette vague de créations d’hôtels, deux caractéristiques ressortent pour la période 2010-2020.

  • L’arrivée d’établissements avec une capacité conséquente (> 100 clés),
  • Le renforcement et la création d’importants pôles hôteliers.

 

 

Les « gros porteurs » arrivent (enfin…)

Au sein d’un parc hôtelier réputé pour sa faible capacité moyenne[3], 40 créations présentent une capacité de plus de 100 chambres, pour un total de chambres dépassant 6.800 chambres (soit environ 54% du total).

Autrement dit, plus de la moitié des chambres nouvellement créées le seront dans un établissement que l’on peut qualifier de « gros porteur ».

Ce type d’établissements, de grande capacité, manquait cruellement à Paris. Leur apparition a par ailleurs permis à de nombreuses enseignes internationales de s’installer à Paris pour la première fois.

 

Repartiion des chambres d'hôtels à Paris

 

L’implantation des hôtels de grande capacité est déterminée par la disponibilité du foncier, et n’est donc possible qu’en lieu et place de grands immeubles de bureaux devenus obsolètes, ou en périphérie de Paris.

A titre d’exemple, ci-après une cartographie partielle des 12ème et 13ème arrondissements, qui regroupent 11 projets d’hôtels pour environ 1.800 chambres, entre la Gare de Lyon, la Porte de Vincennes et la Porte d’Ivry.

 

 

Cartographie des projets hoteliers parisiens

 

 

 

 

 Renforcement et création des pôles hôteliers parisiens

 

Cinq arrondissements (8ème, 10ème, 12ème, 15ème et 17ème) concentrent près de la moitié des chambres créées (environ 6.000).

 

 

Poids relatif des créations de chambres par arrondissement

 

 

Également, le « poids relatif des créations », exprimé par rapport au « stock existant », est un indicateur pertinent pour mesurer les changements induits localement par les créations de nouveaux hôtels.

Le 2ème arrondissement avec une proportion de 42% de chambres nouvellement créées, ou encore le 4ème avec une proportion de 30%, vont connaitre une forte mutation, marquée très certainement par une concurrence accrue.

Le 8ème arrondissement renforce sa position de principal pôle hôtelier parisien, avec une spécialisation sur le haut et le très haut de gamme : c’est l’arrondissement où se construisent le plus de chambres (1.300 environ).

Au sein de certains arrondissements, on constate par ailleurs une concentration géographique sur certaines zones, ce qui génèrera des pôles hôteliers de grande ampleur.

Ainsi autour de la Porte de Versailles dans le 15ème, ce sont plus de 1.000 chambres qui vont sortir de terre.

Viparis procède actuellement à la modernisation du site Paris Expo Porte de Versailles, en y investissant 500 millions d’euros : un pôle touristique « MICE » significatif sera donc opérationnel au début des années 2020. (Ci-dessous une cartographie de cette zone).

 

 

Cartographie des projets hoteliers Paris 15e

 

 

 

Perspectives du développement hôtelier parisien

 

A ce jour, le marché hôtelier n’est que faiblement impacté par les créations de nouveaux établissements : un peu moins de 4.000 chambres ont ouvert, ce qui représente à peine un tiers du pipeline que nous avons identifié (12.765 chambres).

 

L’investissement hôtelier est principalement une initiative privée, notons toutefois que la démarche menée par la Ville de Paris, avec son plan hôtelier et l’appel d’offres « Réinventer Paris », a favorisé la phénomène en libérant du foncier.

La Ville de Paris a ainsi contribué directement à la création de 13 hôtels pour un peu plus de 2.300 chambres.

 

Par ailleurs, la Ville de Paris, via son schéma de développement touristique « Stratégie Tourisme 2022 »[4] ambitionne également de promouvoir des types de tourisme alternatif, en veillant à la diversification des types d’hôtels, et en « accentuant la métropolisation du plan hôtelier ». Il s’agit de désaturer les sites « classiques » au profit de sites touristiques « hors des sentiers battus ».

Cette volonté se traduit notamment dans les textes réglementaires : les nouvelles règles d’urbanisme du PLU (août 2016) visent indirectement à limiter la construction d’hôtel dans le centre et l’ouest au profit du nord, de l’est et du sud de Paris (article UG.2.2) [5].

Le développement hôtelier parisien est désormais plus contraint dans paris intra-muros, et c’est donc la banlieue, et plus particulièrement les villes de la première couronne, qui prennent le relais. Nous avons ainsi identifié, en intégrant le pôle de La Défense, 12 projets pour un total de 4.000 chambres pour la première couronne.

 

Projets hoteliers, première couronne

 

Les Tours Mercuriales[6] contribuent à elles seules à hauteur de 1.600 chambres (Porte de Bagnolet), toutefois la tendance est observable sur l’ensemble du périmètre de la Métropole du Grand Paris : d’autres hôtels vont venir progressivement renforcer le parc hôtelier francilien.

 

An elephant in the room…

 

Tandis que le développement hôtelier « traditionnel » se heurte à la faible disponibilité du foncier et à la complexité des différentes règles d’urbanisme, le développement des plateformes « collaboratives » de location d’appartements semble exponentiel : En janvier 2012, il n’y avait que 3.000 offres de logements disponibles à Paris sur Airbnb[7]. En 2017, il y aurait plus de 60.000 logements disponibles sur cette même plateforme.

Ce phénomène n’a pas été pris en compte dans les premières estimations du déficit de chambres d’hôtels à Paris, et son ampleur est telle que le développement hôtelier parisien traditionnel pourrait être remis en cause.

L’équilibre de l’industrie hôtelière parisienne s’est montré fragile sur les années 2015 et 2016, et l’arrivée de 13.000 nouvelles chambres, combinée à l’apparition d’une offre alternative représentant quasiment autant de chambres que la totalité du parc hôtelier, va sans aucun doute changer la donne.

Aussi, afin d’avoir une vision complète du parc « hôtelier » parisien, il est donc nécessaire d’intégrer ces plateformes à notre réflexion.

Nous analyserons leur modèle de développement, ainsi que leur modèle économique, qui ne défient pas seulement les statistiques, mais également des pans entiers de l’industrie touristique française.

 

– A venir sur les prochaines semaines –

 

Date de publication : juin 2017

Auteur : Jean-Philippe DUCHÊNE

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 Notes et références :

[1] Concernant les créations d’hôtels, un coût de revient moyen à la clé de 400 k€ HT nous semble refléter le prix de marché. Il s’agit d’une moyenne observée sur le marché, le panel des prix de revient peut s’établir de 350 k€ à plus de 500 k€ HT (travaux, portage, FF&E, ouverture, taxes).

Ces coûts intègrent 129 € par m² au titre de la redevance de création de surfaces commerciales, et plus de 50 € par m² de taxe d’aménagement pour les collectivités (perçues à l’occasion de l’obtention des autorisations d’urbanisme). Il s’agit pour les collectivités de financer les infrastructures en collectant ces différentes taxes.

En ce qui concerne les travaux de rénovation, voir notre article « Les travaux dans l’hôtellerie parisienne depuis 2011 – avril/mai 2016 ». Nous avons retenu un coût moyen de 100 k€ HT par clé pour les gros travaux (environ 14.000 clés), et 15 k€ HT pour les travaux légers (environ 13.000 clés).

 

[2] Sur la période 2010/2015, notre estimation des chambres détruites s’élèvent à un peu moins de 1.800. Le Pullman Paris Rive Gauche représente près de 40% du scope. Par ailleurs, la plupart des hôtels détruits n’ont d’hôtels que le nom, il s’agit plutôt d’hôtels dit « préfecture » ou d’hôtels « sociaux ». (voir notre article « Les travaux dans l’hôtellerie parisienne depuis 2011 – avril/mai 2016 »).

 

[3] La capacité moyenne des établissements est faible : seuls 650 hôtels développent au moins 40 chambres, et parmi ceux-ci il n’y a que 119 hôtels qui ont plus 100 chambres (cf. « Les travaux dans l’hôtellerie parisienne depuis 2011 – avril/mai 2016 »).

 

[4] « Stratégie tourisme 2022 » octobre 2016, Mairie de Paris, pages 24-25. 

 

[5] Les auteurs du nouveau PLU de Paris (applicable depuis août 2016), ont veillé à privilégier le développement de surfaces dédiés au logement. On distingue à Paris désormais deux secteurs : un secteur de « protection de l’habitation » où la construction de surfaces dédiées à des activités économiques est limitée à 10% de l’existant (le centre et l’ouest), et un secteur « d’incitation à la mixité habitat-emploi » qui est plus favorable.

 

[6] Projet Tour Mercuriales ; http://hospitality-on.com/actualites/2016/09/05/les-mercuriales-a-paris-en-passe-de-devenir-un-complexe-hotelier/ ou encore un autre article de blog http://lesvertsbagnolet.over-blog.com/2016/07/et-hop-les-tours-mercuriales-se-transforment-en-hotels.html

 

[7] Les Echos, « Airbnb : 20.000 logements seraient dans l’illégalité à Paris », 30 juin 2016 – Marine LASSERY

 https://www.lesechos.fr/30/06/2016/lesechos.fr/0211082718653_airbnb—20-000-logements-seraient-dans-l-illegalite-a-paris.htm

 

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